O que é CET (Custo Efetivo Total) e por que ele é diferente da taxa de juros?

Resumo rápido: o CET (Custo Efetivo Total) é o custo real do financiamento, em % ao ano — inclui não só a taxa de juros, mas também tarifas, seguros obrigatórios e outros encargos. É o número que você deveria comparar entre propostas de bancos diferentes, não só a taxa de juros anunciada.

Por que a taxa de juros sozinha não conta a história toda

Um financiamento imobiliário quase sempre vem com custos além dos juros: seguros obrigatórios (MIP — morte e invalidez permanente — e DFI — danos físicos ao imóvel), tarifa de avaliação do imóvel, taxa de administração mensal, entre outros. Dois bancos podem anunciar taxas de juros parecidas e ainda assim ter custo final bem diferente, dependendo de quanto cobram nessas outras linhas.

O que entra no cálculo do CET

A taxa de juros do financiamento
Seguros obrigatórios (MIP e DFI)
Tarifas bancárias (avaliação do imóvel, cadastro, administração)
Impostos e outros encargos que incidem sobre a operação

Por que você tem esse número na mão

Desde 2008, o Banco Central exige que toda instituição financeira informe o CET em operações de crédito com pessoas físicas — é uma exigência regulatória pensada exatamente pra dar transparência e permitir comparação real entre propostas. Ele deve aparecer de forma clara na proposta e no contrato.

Como usar isso na prática

Ao comparar propostas de financiamento entre bancos diferentes:

Não compare só a taxa de juros anunciada — ela costuma ser o número mais “bonito” que o banco destaca.
Peça (ou procure no contrato) o CET anual de cada proposta.
A proposta com menor CET é, matematicamente, a mais barata no total — mesmo que a taxa de juros isolada pareça maior em algum caso.

Uma ressalva

Este simulador (como a maioria das calculadoras de amortização) calcula a matemática pura da taxa de juros informada — não inclui seguros e tarifas, porque eles variam por banco, perfil de crédito e imóvel. Para o custo real completo, o CET informado na proposta oficial do banco é a referência.

O que o CET NÃO inclui

O CET cobre os custos cobrados pelo banco (juros, seguros, tarifas). Ele não inclui custos pagos a terceiros fora do banco, como ITBI (imposto municipal) e emolumentos de registro em cartório — esses entram numa conta separada, na hora de fechar a compra. Veja o detalhamento em quais custos existem além da parcela (ITBI, escritura, registro e avaliação).