O que é ITBI, como calcular e quem paga

Resumo rápido: ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono por compra e venda. A alíquota costuma ficar entre 2% e 4% do valor do imóvel, quem paga é o comprador (por praxe de mercado), e ele precisa ser quitado — geralmente à vista, sem parcelamento — antes de registrar o imóvel em cartório no seu nome.

O que é o fato gerador do ITBI

O ITBI incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis — ou seja, quando a propriedade muda de mãos mediante pagamento: compra e venda, dação em pagamento, cessão de direitos, entre outras operações desse tipo. Ele não incide em doações ou heranças — esses casos usam um imposto diferente, o ITCMD (veja mais abaixo).

Quem paga o ITBI

A legislação não obriga necessariamente o comprador a pagar, mas essa é a praxe consolidada do mercado imobiliário brasileiro — em praticamente todo contrato de compra e venda, o encargo do ITBI fica com quem está adquirindo o imóvel. Em teoria, comprador e vendedor podem negociar de forma diferente no contrato, mas isso é raro na prática.

Como o valor é calculado

ITBI = Base de cálculo × alíquota do município

Base de cálculo: o maior valor entre o preço de venda declarado e o “valor venal de referência” — uma estimativa própria da prefeitura para fins de ITBI, que costuma ser diferente (às vezes maior) do valor venal usado no IPTU.
Alíquota: definida por cada município — geralmente entre 2% e 4%. Capitais como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte costumam aplicar cerca de 3%. Como cada prefeitura tem sua própria lei, confirme a alíquota exata no site ou nas centrais de atendimento da prefeitura da cidade do imóvel.

Exemplo

Imóvel vendido por R$ 400.000, na alíquota municipal de 3% (e supondo que o valor venal de referência da prefeitura seja igual ou menor que o preço de venda):

ITBI = 400.000 × 3% = R$ 12.000

Se o valor venal de referência da prefeitura fosse, por exemplo, R$ 430.000 (maior que o preço de venda), o imposto seria calculado sobre esse valor mais alto, não sobre o preço combinado com o vendedor.

Quando e como pagar

O ITBI costuma ser pago antes do registro do imóvel em cartório — na prática, é um pré-requisito: o cartório não formaliza a transferência sem a guia de ITBI quitada. Na maioria das cidades, ele precisa ser pago integralmente, de uma vez; parcelamento não costuma ser oferecido pela prefeitura (embora, como já mencionado, alguns bancos permitam financiar esse valor junto com o imóvel, diluindo-o nas parcelas do financiamento).

A guia de recolhimento é emitida pela prefeitura — geralmente pelo site oficial ou presencialmente, informando os dados do imóvel e da transação.

ITBI x IPTU: não são a mesma coisa

É comum confundir os dois, mas são impostos diferentes: o IPTU é anual, incide sobre a posse do imóvel (você paga todo ano, enquanto for dono). O ITBI é pago uma única vez, no momento em que a propriedade muda de dono. Ter o IPTU em dia não substitui o pagamento do ITBI na compra.

ITBI x ITCMD: depende de como o imóvel muda de dono

Se a transferência é onerosa (você está comprando, pagando por isso), incide ITBI, que é municipal. Se a transferência é gratuita — doação ou herança —, incide o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), que é estadual, com alíquotas e regras próprias de cada estado, geralmente diferentes das do ITBI.

Isenção no Minha Casa Minha Vida

Beneficiários da Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida têm direito a isenção total de ITBI, com base na Lei Federal nº 11.977/2009. Como os critérios de renda e valor de imóvel elegíveis mudam periodicamente, confirme o enquadramento atual diretamente com o agente financeiro (Caixa ou banco parceiro do programa) — e solicite a declaração de enquadramento antes de pagar o ITBI, porque pedir restituição depois de já ter pago costuma ser mais burocrático do que simplesmente não pagar de início.

O que acontece se o ITBI não for pago

Sem o ITBI quitado, o cartório não registra a transferência de propriedade — o que significa que, formalmente, o imóvel continua em nome do vendedor perante a lei, mesmo que você já tenha pago e esteja morando nele. Isso pode gerar problemas sérios depois (dificuldade para vender, financiar ou provar a propriedade), então não vale a pena adiar esse pagamento.