Quais custos existem além da parcela? ITBI, escritura, registro e avaliação

Resumo rápido: além da entrada e da parcela mensal, comprar um imóvel financiado envolve custos extras que costumam somar entre 3% e 5% do valor do imóvel: ITBI (imposto municipal), emolumentos de registro em cartório, taxa de avaliação cobrada pelo banco e, em compras à vista, escritura pública. Eles não aparecem na simulação da parcela, mas entram na conta na hora de fechar negócio.

ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

É um imposto municipal, pago pelo comprador, sempre que a propriedade de um imóvel muda de dono. A alíquota varia de cidade para cidade — geralmente entre 2% e 4% do valor de venda ou do valor venal (o que for maior), com capitais como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte cobrando em torno de 3%. Como cada prefeitura define sua própria alíquota e regras, vale confirmar o valor exato direto com a prefeitura da cidade do imóvel. Veja o guia completo, com exemplo de cálculo e casos de isenção, em o que é ITBI, como calcular e quem paga.

Registro em cartório

Depois de pago o ITBI, o imóvel precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis para que a transferência de propriedade tenha efeito legal — sem isso, formalmente, o imóvel continua em nome do vendedor. Os emolumentos (taxas cobradas pelo cartório) giram em torno de 1% do valor do imóvel, com tabela própria por estado.

Um desconto pouco conhecido: pela Lei nº 6.015/1973 (art. 290), quem está comprando o primeiro imóvel residencial financiado dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem direito a 50% de desconto nos emolumentos do registro. Vale confirmar esse benefício diretamente no cartório antes de pagar o valor cheio.

Escritura pública — nem sempre é necessária

Se você está financiando o imóvel (com alienação fiduciária, o modelo mais comum hoje), o próprio contrato de financiamento já serve como o instrumento levado a registro — você não precisa pagar por uma escritura pública separada em cartório de notas. A escritura pública só entra na conta em compras à vista, sem financiamento bancário, e custa em torno de 1,5% do valor do imóvel.

Taxa de avaliação do imóvel

Antes de aprovar o financiamento, o banco contrata uma avaliação técnica do imóvel (pra confirmar que o valor pedido é compatível com o mercado, e serve de base pro percentual que será financiado). Essa taxa costuma ser um valor fixo, na faixa de alguns milhares de reais, e normalmente aparece no CET (Custo Efetivo Total) da proposta — diferente do ITBI e do registro, que são pagos a terceiros (prefeitura e cartório), não ao banco.

Dá pra financiar esses custos junto com o imóvel?

Alguns bancos permitem incluir um percentual adicional (até cerca de 5% do valor do imóvel, dependendo da instituição) no valor financiado, especificamente para cobrir ITBI, registro e outras despesas de documentação — diluindo esse custo nas parcelas em vez de exigir o valor à vista no fechamento. Nem toda linha de crédito oferece isso; vale perguntar diretamente ao banco na hora da proposta.

Como planejar

Uma regra prática (não uma garantia, já que os valores exatos variam por cidade e estado): reserve entre 3% e 5% do valor do imóvel, além da entrada, para cobrir ITBI, registro e avaliação. Assim você não é pego de surpresa no fechamento — esses custos costumam vencer perto da assinatura, ao mesmo tempo em que a entrada é exigida.