SFH ou SFI: qual a diferença entre os dois sistemas de financiamento?
Por Equipe Quanto Vou Pagar · Publicado em 15 de agosto de 2026
Resumo rápido: o SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é regulado pelo governo, tem teto de valor do imóvel, teto de taxa de juros e permite usar o FGTS. O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) é livre — sem teto de valor, com taxas negociadas livremente entre banco e cliente, e sem uso de FGTS.
SFH: o sistema regulado
Criado para viabilizar o acesso à moradia, o SFH tem regras definidas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), incluindo:
- Teto de valor do imóvel: em 2026, esse teto foi elevado para R$ 2,25 milhões (antes era R$ 1,5 milhão) — só imóveis até esse valor podem ser financiados pelo SFH.
- Teto de taxa de juros: o SFH tem limite regulatório para a taxa cobrada, o que costuma torná-lo mais barato que o SFI para o mesmo perfil de cliente.
- Direito ao uso do FGTS: tanto para entrada quanto para amortização (dentro das regras — veja FGTS para amortizar financiamento).
- Geralmente exige que o imóvel seja residencial e usado para moradia própria.
SFI: o sistema livre
Criado pela Lei nº 9.514/1997 para atender operações que o SFH não alcançava — imóveis de alto padrão, comerciais, terrenos —, o SFI funciona com recursos livres dos bancos (não usa FGTS nem poupança regulada):
- Sem teto de valor do imóvel.
- Taxa de juros negociada livremente entre banco e cliente — pode ser mais alta que no SFH.
- Sem uso de FGTS em nenhuma etapa.
- Pode financiar imóveis comerciais, terrenos e outros tipos que o SFH não cobre.
Como isso muda na prática
Com o teto do SFH subindo para R$ 2,25 milhões em 2026, uma faixa de imóveis de médio-alto padrão que antes só podia ser financiada pelo SFI passou a ter acesso ao SFH — o que significa taxa controlada e possibilidade de usar FGTS para famílias comprando imóveis nessa faixa de valor, algo que antes era exclusivo de quem comprava imóveis mais baratos.
Qual escolher?
Na prática, você não “escolhe” entre os dois livremente — o sistema aplicável depende do valor do imóvel e do banco. Se o imóvel está dentro do teto do SFH e você quer usar FGTS ou aproveitar o teto de juros regulado, o SFH tende a ser mais vantajoso. Para imóveis acima do teto, comerciais, ou terrenos, o SFI é o caminho disponível — e vale comparar propostas de bancos diferentes, já que a taxa é livremente negociada.