Metodologia de cálculo

Esta página documenta, de forma aberta, exatamente como cada simulador calcula os números que mostra — e, tão importante quanto, o que fica de fora da conta.

Como validamos os cálculos

Testamos os motores de cálculo contra exemplos numéricos publicados por fontes externas — por exemplo, os exemplos de SAC de um guia da revista Exame batem exatamente com o que o simulador mostra, mês a mês, até o centavo. Também garantimos, de forma automatizada, que em toda linha de toda tabela "amortização + juros (+ extra)" soma exatamente o valor da parcela mostrada, e que o saldo devedor sempre chega a zero (nunca sobra nem falta) na última parcela.

Os sistemas de amortização

SAC — Sistema de Amortização Constante

Amortização constante = valor financiado ÷ número de parcelas. Juros do mês = saldo devedor × taxa mensal. Parcela = amortização + juros.

Price — Tabela Price

Parcela fixa calculada pela fórmula de prestação constante (PMT), a partir do capital, da taxa mensal e do prazo. Juros do mês = saldo devedor × taxa; amortização = parcela fixa − juros.

SACRE — Sistema de Amortização Crescente

Implementamos pela definição estrutural do nome: a amortização começa no mesmo patamar da 1ª parcela da Price e cresce em progressão aritmética até quitar o saldo no fim do prazo. O SACRE "oficial" de contratos bancários reais também costuma envolver correção do saldo pela TR, que não simulamos — veja a ressalva na página do simulador SACRE.

Sistema Americano

Juros do mês = valor financiado (constante) × taxa mensal, pagos todo mês sem amortizar nada. O principal inteiro é quitado de uma vez, junto com a última parcela.

Sistema Alemão

Amortização constante, como no SAC. A diferença: os juros incidem sobre o saldo devedor já descontada a amortização daquele mês (antecipados), não sobre o saldo do início do período.

SAM — Sistema de Amortização Mista

A parcela de cada mês é a média aritmética simples entre a parcela que o SAC e a Price teriam naquele mesmo mês, para o mesmo capital, taxa e prazo.

Price com balão (VRG)

A parcela fixa é calculada sobre o capital menos o valor presente do balão (valor residual garantido). A última parcela soma o valor do balão ao valor normal da parcela.

Amortização extraordinária

Ao registrar um pagamento extra, o motor reaproveita a tabela original do sistema escolhido como "referência": no tipo reduzir prazo, a mesma amortização mensal da referência continua sendo aplicada a um saldo menor, então o contrato termina mais cedo. No tipo reduzir parcela, recalculamos uma referência nova a partir do saldo já reduzido, mantendo o número de meses que faltavam.

O que NÃO entra na conta

Nenhum simulador do site inclui, hoje:

• Seguros obrigatórios (MIP — morte e invalidez permanente — e DFI — danos físicos ao imóvel)
• Tarifas bancárias (avaliação do imóvel, cadastro, administração mensal)
• IOF e outros impostos e encargos que incidem sobre a operação
• Correção monetária do saldo devedor (TR, IPCA ou outro índice)
• ITBI, registro em cartório e demais custos de aquisição do imóvel (fora da parcela do financiamento)

Isso significa que a parcela calculada aqui é a parcela "pura" de amortização + juros — o valor que sai no seu extrato pode ser um pouco maior. Para o custo total exato, peça o CET (Custo Efetivo Total) da proposta à sua instituição financeira.

Veja também: sobre o projeto e como reportar um erro.